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Bonjour à tous,

Comme l’indique le titre, je souhaiterais savoir comment vous procédez pour sélectionner vos futurs biens locatifs.
• Quels sites de recherche utilisez-vous en priorité ?
• Passez-vous plutôt par une agence ou directement par le propriétaire ?
• Quels éléments analysez-vous en priorité dans les annonces (charges, taxe foncière, localisation, etc.) ?
• Avez-vous des astuces pour bien interpréter les photos du bien (présence de double vitrage, état général, fissures, aspect de l’immeuble…) ?
• Quelles sont, selon vous, les questions indispensables à poser au vendeur ?

Je serais vraiment preneur de vos retours d’expérience pour m’aider à affiner ma propre méthode.

Merci d’avance à tous !
Bien à vous !

Bonjour, les agences je m'en méfis, car elles relativisent souvent, les problèmes que l'on peut remontrer, pas isoler pas grave, pas aux normes, pas grave, de l'amiante pas grave . dans quelque année les passoire thermique vont être interdite à la location !!!

pour ce qui est des travaux ! quand ils recherchent un bien à acheter la plupart de acheter regarde l'aspect ( si c'est beau) le m², et moins important pour eux l'emplacement;

moi je fais le contraire, en 1er l'emplacement, ce bien va-t-il bien ce loyer ici ? les m² ok mais pas à quelque m² près, car bien souvent les travaux sont faits de façon à pouvoir conserver un maximum de m², et la bonne isolation consomme des m², les vendeurs le savent très bien avant d'entreprendre des travaux, et souvent hésite pas à s'sacrifier ce point pour pouvoir vendre plus de m².
ensuite ils estiment le prix des loyers pour pouvoir fixer le prix de vente, cette façon de faire réduit énormes la rentabilité de votre investissement

comme dit plus haut les travaux déjà réaliseraient caché souvent des misères, un bien vendu ( propre) va couter bien plus cher. pour ce que je peux en voir le vendeur multiplie le pris de ces travaux par deux ou trois pour la vente de leur bien .

un exemple, j'achetais un bien 100000 €, je le loue, je déclare les loyers et payer des taxes sur ces loyers, si tout va bien ok, s'il a un problème je dois faire des travaux, ce qui n'est pas évident avec des locataires dedans .

2em exemple j'achetais ce même bien 50000€ mais avec des travaux à faire, je fais faire ces travaux par des entrepris, cela me coute 25000€.

je peux avoir des aides de l'État pour cela, donc déjà une bonne économie, je déduis ces travaux de mes revenus locatifs, ce qui peur permettre de ne pas payer de taxe ni d'impôts pendant plusieurs années .


et de plus je sais très bien dans quel état et le bien que je loue,

dans ce 2em cas vous allez perdre quelques mois de loyer ( dérisoire) votre bien va vous couter ( plus de 25000€ en moins,) et vous allez payer moins de taxe et impôts, et vaudrez bien plus cher à la revente,


un locataire va rester plus longtemps dans un appartement bien isoler, thermiquement, phoniquement, et aux normes. plutôt que dans un appartement mal fait, qui risque de se dégrader rapidement..

suivez mon conseil, c'est un conseil de pro qui est dans ce domaine tout les jours .

je regrette de ne pas pouvoir revenir 20 ans en arrière, car je pourrais accumuler une petite fortune, bien plus vite que ce que j'ai pu le faire avec mes petits bras
en savoir plus:https://www.lybox.fr/

Merci!!!!

Bonjour,

Et penser que dans la règlementation fiscale actuelle, le montant des travaux faits soi-même ne rentre pas dans le calcul de la plus value à la revente;
Vous mettez en oeuvre 25 000€ de matériaux, ces 25 000€ n'apparaîtront pas dans les calculs PV - (PA+ travaux). Il faut qu'ils soient réalisés par des pros pour être pris en compte.
@+

Je suis un peu perdu dans ces histoires de plus-value. Il y a une confusion entre les déductions que l'on peut faire vis-à-vis des impôts et la plus-value réelle, c'est à dire l'augmentation du prix de vente grâce à ces travaux. Si on fait ses travaux seuls, ça augmente la valeur du bien aussi bien que quand on les fait faire. J'ai acheté à 235KE en 2012 et en 2017, je l'ai fait estimer et on m'a proposé de 260 à 300KE. J'ai tout fait moi même.
J'ai racheté les parts de mon conjoint en 2017 et le notaire a bien pris 260KE pour la valeur du bien alors que mon prêt travaux était de 15KE.