Construction de maison

[250tdr]

Bonjour à tous,
Je me lance dans un projet de construction et j'aurais besoin de vos lumières, car je pars vraiment de zéro dans ce domaine.
Un peu de contexte : j'ai acquis un terrain (sur lequel j'avais déjà des parts) en bord de mer en Normandie. Locataire depuis 30 ans par choix, la pénurie de locations dans le coin et cette opportunité foncière m'ont finalement décidé à construire.
Ma référence, c'est ma maison actuelle : 95 m², construite en 2016 par un CMiste local, en agglo avec PAC, plancher chauffant et radiateurs à eau à l'étage. On s'y sent très bien pour 90€/mois de chauffage + eau chaude, tout électrique. Mon seul bémol : les sous-pentes à l'étage, je préfèrerais un plafond droit partout.
Où j'en suis après avoir fait le tour des constructeurs :
Sur les matériaux, on m'oriente vers la brique en terre cuite, mais les artisans locaux sont visiblement plus à l'aise avec l'agglo. Les économies d'énergie sur 20 ans ne m'intéressent pas vraiment comme argument si le surcoût est important. Le bois me semble séduisant sur le papier, mais en bord de mer normand, j'ai des doutes sur la durabilité — et là encore, peu d'artisans locaux maîtrisent ce matériau.
Sur les délais, ça va de 6 mois pour du préfabriqué en modules béton à deux ans pour une construction classique. Rapidité souhaitée, mais pas au détriment de la qualité dans 10 ans.
Sur les maisons catalogue, c'est souvent compliqué à implanter selon l'orientation et le PLU, et pas forcément moins cher. J'ai finalement redessiné le plan de ma maison actuelle en l'adaptant — un CMiste a joué le jeu, les autres ont refusé. Tous m'ont signalé des complications liées à la démolition préalable (fondations plus profondes), sauf un qui voulait garder l'ancienne dalle... ce qui m'a laissé perplexe.
La garantie d'achèvement proposée par les constructeurs me rassure, et je ne me sens pas prêt à coordonner plusieurs artisans en direct.
Sur les prix, entre 110 et 130 m², les devis s'échelonnent de 200 000 à 235 000 €. C'est loin des publicités que j'avais en tête, même si elles datent probablement un peu.
Sur la surface, 95 m² nous suffit, peut-être 110 m² idéalement pour des chambres un peu plus grandes. Mais d'après les devis, en dessous de 120 m² le prix au m² devient difficilement compétitif pour une revente éventuelle — et construire plus grand ferait justement baisser le coût unitaire.
Mes questions concrètes :

Vaut-il vraiment la peine de passer par un architecte pour une maison standard ? Je pensais m'en passer.
Que vaut le préfabriqué en panneaux ou en modules béton sur le long terme ?
Est-ce rentable de s'arrêter au hors d'eau hors d'air et de gérer le reste soi-même avec des artisans ?

Désolé pour la longueur du post — je suis en pleine phase de réflexion et vos retours d'expérience seraient vraiment précieux.

[sebcssa]

Salut,
Je voulais juste te donner quelques éléments de réalité avant que tu te lances, parce que faire construire une maison individuelle, c'est rarement un long fleuve tranquille :

Même quand tout se passe globalement bien, il y aura forcément des moments difficiles à gérer
Les délais annoncés à la signature sont rarement tenus, prépare-toi à des décalages
Le budget final dépasse presque toujours le devis initial — que ce soit via des options présentées comme facultatives mais en réalité indispensables, ou via des imprévus de chantier

Je dis ça parce que j'entends beaucoup plus de mauvaises expériences que de bonnes. Dernièrement, c'est carrément avocat et procédures judiciaires pour des malfaçons importantes, voire des chantiers laissés à l'abandon.
Un conseil concret : si tu passes par un constructeur de maison en Haute-Savoie, assure-toi qu'il travaille avec de la vraie sous-traitance, pas de la co-traitance — la différence est loin d'être anodine en cas de problème.
Bon courage pour la suite, en tout cas !